近日，南雄市人民法院审理了一起金融借款合同纠纷案，原告某银行向法院诉请的优先受偿权问题，未得到法院支持，这是为何呢？

据了解，2016年1月，为购买房屋，被告李亮（化名）、某房地产公司与原告某银行三方签订了《个人住房组合借款合同》，合同约定李亮向原告某银行借款152万元用于购置某房产，并以其购买的房产作为抵押物提供抵押担保。

2016年2月，李亮以该房产为152万元借款办理了预售商品房抵押预告登记。银行依约向李亮发放了贷款152万元。然而，李亮却未能按照约定按期偿还借款，原告某银行因此将其诉至法院，其中一项诉讼请求为：请求法院判令原告对被告李亮预售商品房享有优先受偿权。

对此，法院是如何认定的呢？

根据2021年1月1日正式施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条之规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”

由此可见，若预售商品房抵押权预告登记的权利人主张对商品房享有优先受偿权应满足以下两项必要条件：1.商品房所有权已经办理首次登记；2.预售商品房抵押权预告登记未失效。经法院查明，该房产已于2019年2月办理商品房首次登记，确权登记权利人为该房地产公司，第一项必要条件已满足。

而第二项必要条件是否满足呢？

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款之规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”其中关于“能够进行不动产登记之日”为何时？法院采纳了目前审判实务中的主流观点，即“开发商完成房屋所有权首次登记之日”应当认定为“能够进行不动产登记之日”。根据银行与商品房开发商签订的合作协议书和实务经验可知，银行对商品房办理首次登记的相关事宜是较为容易知晓的，且房屋登记办法相关法律法规规定，办理房屋所有权证期限为自受理之日起三十个工作日内，民法典规定“三个月”的期限已超过办理房屋所有权证所需办证期限，故原告某银行作为预告登记权利人应当自涉案商品房办理首次登记后，购房人李亮能够办理房屋产权证时，积极督促李亮办理房产登记手续，并就涉案商品房办理抵押登记，使自身享有的预抵押权转化为抵押权。但在该案中，该房产已于2019年2月办理商品房首次登记，原告某银行却未积极行使督促权利，导致涉案商品房至今未办理好正式抵押登记，故涉案商品房的抵押权预告登记已于2019年5月失效。因此，原告某银行诉请对涉案商品房享有优先受偿权，法院未予支持。

【法官说法】

在现实生活中，因商品房在预售期间，无法办理抵押登记手续，银行通常会让购房人为其办理预售商品房抵押权预告登记以保障自身债权，但抵押预告登记的权利时效有限。  

对此，法官提醒：权利人应当及时了解抵押物的权利登记情况，在能够办理不动产抵押登记之日起三个月内，积极督促义务人配合办理好抵押登记手续，若义务人不配合办理抵押权登记，权利人可通过起诉途径要求义务人协助办理抵押登记，法院判决后，若义务人仍不履行生效判决，权利人可就生效判决申请强制执行，以保障自身合法权益。